People & Property, le podcast Knight Frank dédié à l’immobilier d’entreprise

Le premier épisode de People & Property, le podcast produit par Knight Frank France dédié aux dernières tendances de l’immobilier, est disponible ! À l’occasion de la sortie de notre étude sur les stratégies immobilières des cabinets d’avocats, Priscilla Charrey, Partner chez Knight Frank France, a reçu Pierre-Nicolas Sanzey, Associé chez Stephenson Harwood. Il évoque l’impact de la crise sanitaire et de la transformation des modes de travail sur l’activité de son cabinet.

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Retranscription de l’entretien :

Pourriez-vous vous présenter ainsi que votre cabinet ?

Pierre-Nicolas Sanzey : Stephenson Harwood est un cabinet anglais dont le réseau compte neuf bureaux dans le monde. Nous sommes présents essentiellement en Europe, à Londres et à Paris, à Dubaï, et nous avons une forte implantation en Asie, avec des bureaux à Hong Kong, Singapour, Shanghai et Séoul. Le bureau de Paris a été ouvert en 2001 et nous sommes aujourd’hui 35 avocats dont dix associés. Nous intervenons en financement d’actifs, en contentieux, en corporate M&A, private equity et fonds d’investissement, marché de capitaux, fiscal et bien sûr immobilier. Je suis l’associé en charge à Paris de la pratique real estate. Avocat depuis plus de vingt ans, j’ai débuté en 1999 après une première expérience de juriste chez un promoteur immobilier, et j’ai rejoint Stephenson Harwood en 2016 pour y créer à Paris la pratique real estate. Nous intervenons non seulement
sur des opérations purement immobilières (investissement, développement, promotion-construction, baux commerciaux), mais également sur des opérations de financement immobilier, tout ce qui touche au corporate real estate, et bien entendu les sujets liés à la fiscalité immobilière. Nos clients sont principalement des investisseurs et asset managers, français et internationaux. Nous les accompagnons sur leurs opérations portant sur les actifs de bureaux, sur les commerces et la logistique, et sur les secteurs de la santé, du résidentiel et de l’hôtellerie.

Nous traversons aujourd’hui une crise inédite. Quel est son impact sur l’activité du bureau parisien de Stephenson Harwood ? Comment celle-ci a-t-elle évolué depuis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19 ?

Pierre-Nicolas Sanzey : l’impact a été hétérogène. En immobilier comme en corporate M&A, il y a eu tout d’abord une interruption assez subite des transactions en cours lors du confinement. Après la digestion du choc du confinement, on a noté une reprise progressive mais sélective des négociations. En immobilier, quand je dis « sélective » c’est au sens d’une reprise variable selon les typologies d’actifs, avec bien entendu, dans certains cas, des renégociations des conditions de réalisation des transactions qui avaient été initiées avant le confinement. En revanche, pour des opérations de constitution de fonds d’investissement et de private equity, on a pu constater un maintien de l’activité et une absence d’interruption sur les projets qui avaient été initiés avant le confinement. Nous avons aussi été sollicités sur de nouveaux sujets résultant directement de la crise, comme des restructurations de financement, les prêts garantis par l’État, bien entendu des pré-contentieux locatifs pour assister nos clients immobiliers dans le cadre de l’interruption du paiement des loyers par leurs locataires, et plus récemment des contentieux assurance. Nous avons aussi commencé à travailler pour de nouveaux clients sur ces sujets spécifiques, ou à la suite de la veille juridique que nous avons mise en place pendant le confinement via des alertes email. En immobilier, les transactions sur les commerces et l’hôtellerie ont été les plus affectées, mais le marché des autres classes d’actifs repart. L’immobilier reste perçu comme un actif pérenne, et selon la règle d’or de l’immobilier, toujours d’actualité, une bonne localisation reste un bon investissement. Globalement on constate un retour progressif au « business as usual », mais avec des contraintes opérationnelles. Par exemple, s’agissant de l’immobilier, certains clients étrangers nous disent qu’ils ne peuvent se rendre à Paris pour y visiter des actifs, ce qui complique bien évidemment la possibilité pour des investisseurs de se positionner sur des acquisitions en France.

Quels changements anticipez-vous pour les mois à venir ?

Pierre-Nicolas Sanzey : en immobilier l’approche devrait être toujours plus sélective pour les actifs de secteur « sensibles ». Mais ces mêmes secteurs, que sont notamment le commerce et l’hôtellerie, offriront également des opportunités. Nous anticipons aussi un renforcement des investissements immobiliers dans les secteurs moins sensibles aux cycles et à la conjoncture, comme le résidentiel et la santé. Quant aux bureaux, il va être intéressant de voir quel sera l’impact des nouveaux comportements en matière d’utilisation de l’espace sur les niveaux de loyer, et en particulier à La Défense et dans les zones où une offre massive va arriver sur le marché. Au-delà de l’immobilier, une grande part de l’activité va être dédiée au restructuring, et notamment aux opérations de refinancement. En résumé, si les actifs sous-jacents et les projets de nos clients peuvent évoluer, finalement l’activité de notre bureau parisien ne devrait pas fondamentalement changer.

Depuis la fin du confinement, votre organisation de travail a-t-elle été modifiée, avec la mise en place du télétravail, la tenue de réunions virtuelles et l’utilisation de nouveaux outils digitaux ?

Pierre-Nicolas Sanzey : cette crise a bien évidemment entraîné de profonds changements dans l’organisation du travail au sein de notre cabinet. Comme dans la plupart des entreprises, le télétravail était un sujet en cours de discussion avant la crise, et le confinement a accéléré sa mise en place pour tous les membres du cabinet, salariés et avocats. D’ailleurs, les grèves de décembre 2019 avaient déjà constitué un test grandeur nature et nos équipes IT ont été très réactives et ont permis à chacun
de télétravailler sans problème.

Cette crise a également été un bon test pour la mise en place de la signature électronique des contrats. Là encore il s’agit de quelque chose que nous avions envisagé dès avant le confinement. Du fait de l’impossibilité de se réunir durant le confinement, ce logiciel, aujourd’hui partagé par beaucoup de cabinets et d’entreprises, s’est révélé relativement efficace. Nos comportements ont aussi évolué s’agissant de l’utilisation du papier. Le fait de devoir travailler à domicile sans pouvoir imprimer autant que nous le faisions auparavant a accéléré la tendance, là encore initiée avant le confinement, du paperless. La génération, dont je fais partie, qui restait attachée au papier pour la revue des documents juridiques complexes, a évolué, et je pense que nous avons appris à moins imprimer et à travailler sur des documents sur écran.

L’impact pour les cabinet d’avocats est aussi important en matière de business development, parce qu’à défaut de pouvoir organiser des conférences ou des réunions présentielles, voire même des déjeuners, il faut faire preuve d’imagination et mieux utiliser les nouveaux modes de communication comme les réseaux sociaux, les minividéos et les podcasts.

À titre anecdotique nous avions également des discussions sans fin sur le dress code. Le confinement et les visio-conférences faites depuis nos domiciles ont là aussi accéléré le processus de réflexion, et rapidement après le déconfinement le cabinet a mis en place au niveau mondial une « dress for the day policy ». En d’autres termes, chacun s’habille comme il veut en fonction de ses obligations de la journée. Donc finalement, ce confinement a été un accélérateur de tendances, cela d’ailleurs exactement comme il l’a été pour le marché immobilier. Dans tous les domaines, et notamment dans celui de la vie du cabinet, il va falloir faire preuve d’agilité et de flexibilité.

Quelles seront les conséquences sur votre stratégie immobilière à court et moyen termes ?

Pierre-Nicolas Sanzey : s’agissant de notre stratégie immobilière, nous sommes arrivés dans de nouveaux locaux, rue Cambon, en juillet 2018. Dès l’origine nous avions conçu nos espaces de travail et de réunion de façon relativement flexible, avec des cloisons amovibles, des espaces interchangeables, ouverts, fermés… Les nouveaux modes de travail et nos projets de développement dans certaines pratiques font que, l’un
dans l’autre, nous avons visé juste en matière de surface. À ce jour nous n’envisageons donc pas de déménager, la surface actuelle nous permettant de nous adapter sans problème à l’évolution du cabinet et aux nouveaux modes de travail. En outre, et c’est aussi ce qui avait motivé notre choix à l’époque, il était très important de rester sur une localisation centrale et facilement accessible.

À quelques mois de la fin de la période de transition, et alors qu’un no deal est de plus en plus probable, quelles sont les principales interrogations que pose le Brexit pour le bureau parisien de Stephenson Harwood ?

Pierre-Nicolas Sanzey : la réponse n’est pas si compliquée, en tout cas pour le bureau parisien de Stephenson Harwood. Tout d’abord, je ne vois pas d’impact direct sur notre activité consistant à assister nos clients dans leurs investissements immobiliers. Nos clients du Royaume-Uni ayant largement anticipé le Brexit, leurs stratégies immobilières sont demeurées inchangées et la France reste l’une des premières destinations d’investissement à l’étranger. En contentieux, en revanche, il pourrait y avoir des difficulté sur la reconnaissance de décisions judiciaires anglaises par les tribunaux français.

Au niveau purement fonctionnel, nous sommes structurés sous la forme d’une AARPI* et donc le Brexit ne nécessitera pas de changement de forme sociale. Une question pourrait toutefois se poser sur les avocats anglais (solicitors) de notre cabinet, et sur les équivalences et passerelles qui existent aujourd’hui pour qu’un solicitor anglais puisse exercer la profession d’avocat en France. Se posera donc la question de savoir si les équivalences perdurent suite au Brexit.

*Association d’Avocats à Responsabilité Professionnelle Individuelle.