Paris Vision 2018

FRÉDÉRIC BÔL

FRÉDÉRIC BÔL

Président du Directoire de Swiss Life REIM (France) et Président de l'Association des sociétés de placement immobilier

EN 2017, NOUS AVONS PROCÉDÉ À CERTAINS ARBITRAGES POUR FAIRE TOURNER LES PORTEFEUILLES ET NOUS POSITIONNER SUR DE NOUVEAUX ACTIFS QUI MONTRENT UN POTENTIEL DE VALORISATION. NOUS ALLONS POURSUIVRE CE TRAVAIL EN 2018.

Knight Frank : 2017, qui fut une année dynamique pour le marché français de l’investissement, a également confirmé l’attrait des ménages pour les SCPI et les OPCI au travers de nouveaux records de collecte. Dans ce contexte, quel bilan tirez-vous de 2017 pour Swiss Life REIM (France) et quels sont vos objectifs pour 2018 ?

Frédéric Bôl : L’année 2017 a en effet été très riche et dynamique, comme les années passées. Avec une nuance cependant car l’investissement devient plus compliqué en raison de la rareté des produits qui touche maintenant toutes les classes d’actifs en redistribuant les cartes en matière d’allocation d’actifs. En effet, des secteurs tels que les bureaux et les commerces atteignent des sommets en matière de prix d’acquisition lorsque l’emplacement est recherché. De même des actifs, tels que la santé ou la logistique, offrant habituellement une bonne prime de risque par rapport aux bureaux, ont vu l’écart se réduire ce qui nous conduit à être sélectifs afin de préserver un couple rendement risques attractif. D’une façon générale nous privilégions les zones qui montrent une bonne dynamique en lien avec le secteur recherché (emplacement sur la logistique, démographie sur la santé, etc.).

Pour Swiss Life REIM (France), 2017 a permis de développer la stratégie que nous poursuivons depuis plusieurs années. En premier lieu l’européanisation de nos portefeuilles et l’installation de notre réseau d’investissement sur la zone qui nous concerne au sein de Swiss Life Asset Managers (France, Belgique, Luxembourg, Espagne, Portugal, Italie). Nous avons noué de nombreux contacts et disposons d’un sourcing important sur cette zone. Avec l’appui des autres équipes immobilières de Swiss Life Asset Managers nous avons concrétisé cette année la mise en place de fonds pan-européens à la fois à destination d’investisseurs institutionnels, en version dédiée, ou en club deal à travers un fonds Hôtels et un fonds commerces. Cela a également concerné notre offre à destination du grand public puisque la SCPI Pierre Capitale et l’OPCI Dynapierre ont démarré leurs investissements hors de France. Nous avons ainsi mené plusieurs acquisitions au Luxembourg et en Allemagne et nous avons beaucoup travaillé le sourcing en Italie et en Espagne, les événements de Catalogne nous ayant malheureusement conduit à abandonner un beau projet d’acquisition.

Autre sujet qui nous tient à coeur, nous avons continué de perfectionner notre stratégie de développement durable et nous avons notamment affiné notre système de rating ESG en l’adaptant au résidentiel, à la santé, aux résidences étudiantes et aux hôtels. L’année 2018 va nous permettre de concrétiser tout le travail entrepris en 2017. Le premier trimestre est déjà particulièrement chargé avec deux augmentations de capital en cours sur nos club deals et la création d’un nouveau fonds qui investira sur les résidences seniors avec un profil social important. Mais ce sera une année de transition sur le front de l’investissement car nous devons être très sélectifs et apporter le meilleur conseil à nos investisseurs dans un marché de taux en forte compression. En 2017, nous avons déjà commencé à procéder à certains arbitrages pour faire tourner les portefeuilles et nous positionner sur de nouveaux actifs qui montrent un potentiel de valorisation. Nous allons poursuivre ce travail en 2018.


KF : Swiss Life REIM (France) a lancé en 2017 sa première SCPI, « Pierre Capitale ». Quelles en sont les caractéristiques principales et comment se porte ce nouveau support quelques mois après sa création ?

FB : La volonté de Swiss Life REIM (France) est en effet de développer son offre dédiée aux particuliers. En 2016, nous avons donc constitué une équipe autour de Nicolas Kert, dédiée à cette activité qui anime une offre constituée d’un OCPI grand public, SwissLife Dynapierre et, depuis début 2017, d’une SCPI, Pierre Capitale. Ainsi, nous nous adressons à la fois aux épargnants via le canal Assurance-Vie avec l’OPCI le plus souvent, ou en direct avec la SCPI. Dans un marché concurrentiel, la SCPI Pierre Capitale devait à la fois être originale et compétitive. Nous avons donc opté pour une allocation européenne, un choix pertinent pour limiter les risques et augmenter les opportunités d’investissement, et une allocation sectorielle misant sur le bureau et le secteur des services à la personne. Concrètement, la SCPI investit en France et, tactiquement, en Allemagne, deux économies offrant des cycles de marché assez différents. Elle investit par ailleurs en bureaux, en l’occurrence en 2017 à Paris intramuros mais hors des secteurs les plus « Prime ». Nous pouvons ainsi maintenir des rendements initiaux compatibles avec l’objectif de distribution de la SCPI, tout en captant la réversion locative qui fera suite à la croissance des loyers. En Allemagne, nous focalisons notre attention sur les services à la personne, où la demande est forte et le niveau d’équipement encore faible, par exemple en hôtellerie.

Globalement, la SCPI a pu, dès sa première année, délivrer un taux de distribution par part en jouissance de 4,25 % (très proche de la moyenne des SCPI bureaux) et vise 4,50 % en 2018. Rappelons que ces taux de distribution tiennent déjà compte de l’impôt libératoire payé en Allemagne…


KF : Swiss Life REIM (France) est depuis plusieurs années un acteur important de l’immobilier « alternatif » (santé, hôtels, résidences étudiantes, etc.). S’agit-il toujours d’un axe de développement prioritaire, et quelles opportunités ce segment de marché, de plus en plus populaire auprès des investisseurs, peut-il encore offrir ?

FB: Oui tout à fait, nous sommes fidèles à notre positionnement qui est le même depuis la création de la société en 2007, à savoir développer des compétences spécifiques nous permettant d’offrir à nos investisseurs un accès à des classes d’actifs spécifiques, qui demandent une expertise particulière et sont susceptibles de leur apporter une diversification tout en optimisant le rendement de leur portefeuille. Les résidences étudiantes sont toujours un axe fort d’investissement, à travers notre deuxième club deal qui devrait finaliser ses investissements prochainement, mais également pour le compte de fonds dédiés. Notre track record va être très utile pour le développement de notre fonds de résidences seniors, car il y a beaucoup de similitudes dans la sélection et l’analyse des projets et les exploitants sont souvent des acteurs impliqués dans les résidences étudiantes ou les EHPAD, autre secteur que nous connaissons bien mais sur lequel nous sommes plus sélectifs sur la France. Sur le marché de l’hôtellerie nous avons réalisé une acquisition majeure par an depuis le développement du pôle hôtels. Fin 2016, nous avons finalisé l’acquisition du portefeuille Pearl qui comprenait dix hôtels en Allemagne, et nous sommes maintenant en train de finaliser l’acquisition de deux hôtels en Italie et d’un nouvel hôtel en Allemagne. Nous restons très positifs sur ce secteur qui offre des rendements intéressants et une diversité de produits. Nous veillons à ce que nos hôtels bénéficient à la fois d’un emplacement cohérent avec leur profil et d’une clientèle mixte business et loisirs afin de ne pas être trop dépendants de la conjoncture économique.


KF : Swiss Life REIM (France) est également un acteur important du marché de l’investissement en Europe. Pouvez-vous nous résumer votre stratégie internationale, et nous indiquer les pays et types d’actifs que vous comptez privilégier en 2018 ?

FB : Swiss Life Asset Managers a été une nouvelle fois désigné comme le premier investisseur immobilier européen par Property EU en octobre 2017. Avec près de 68 milliards d’euros gérés à fin juin 2017 et des équipes présentes en Suisse, en Allemagne, au Royaume-Uni et bien sûr en France avec Swiss Life REIM (France), toutes les conditions sont réunies pour déployer notre stratégie d’investissement.

En 2018, sur la zone qui nous concerne, nous allons poursuivre nos efforts de sourcing, particulièrement sur l’Espagne et l’Italie qui nous semblent présenter de nombreux atouts et pour lesquels nous avons plusieurs portefeuilles à l’étude dans des secteurs assez variés comme le bureau, les commerces, la santé ou l’hôtellerie. Le travail de fond mené en 2017 pour établir des relations locales solides permettant de disposer d’un sourcing de qualité est en train de porter ses fruits et 2018 devrait voir la concrétisation de certaines opérations. La Belgique et le Luxembourg présentent également de belles opportunités. D’une façon générale, nos investissements ciblent les villes qui présentent un réel dynamisme et qui bénéficient de la métropolisation (Milan, Madrid, Bruxelles, etc.), car il peut y avoir des différences sensibles au sein d’un même pays. En France, nous allons afficher une grande sélectivité compte tenu du niveau des taux de rendement mais il y a encore des opportunités sur les bureaux en régions, le logement ou sur les résidences seniors. Les arbitrages que nous identifions en France nous permettent aussi de réorienter les portefeuilles à l’international.


KF : L’attractivité de la place parisienne, avec les retombées liées au Brexit, l’obtention des JO de 2024 ou encore le succès de l’appel à projets « Inventons la métropole du Grand Paris », a été l’un des grands sujets de 2017. Swiss Life REIM (France) investit en Île-de-France, mais est également un acteur important du marché de l’investissement en régions. Quel regard portez-vous sur ce marché ? Quels en sont selon vous les atouts et les principales faiblesses ?

FB : Les effets du Brexit commencent à se faire sentir sur la France et le Luxembourg avec la relocalisation de certaines activités. Ce mouvement, qui devrait s’amplifier dans les prochains mois, dynamise un marché locatif déjà bien orienté en 2017 et renforce l’attractivité de la Place de Paris.

Le Grand Paris est, quant à lui, un enjeu très important pour tous les acteurs de l’immobilier de même que pour tous les habitants et les utilisateurs. Nous suivons de très près les projets, car c’est l’avenir de nos immeubles qui est en jeu dans un métier où l’emplacement reste le critère d’investissement principal. Nous analysons très précisément les impacts (positifs ou négatifs) du Grand Paris sur tous les dossiers d’acquisition. Le rapport de la Cour des Comptes a cependant entraîné quelques tergiversations politiques qui peuvent créer des incertitudes quant à la réalisation effective de certaines infrastructures. Ce climat d’incertitude peut être dommageable à la fois pour l’investissement et pour l’image de la France à l’international. Il nous paraît essentiel de ne pas restreindre ce projet ambitieux et porteur d’avenir pour Paris.

En régions, il reste selon nous de belles opportunités. Les métropoles de Lille, Lyon Nantes, Bordeaux et Marseille nous paraissent attractives. Avec la métropolisation, ces villes vont continuer d’attirer la majeure partie de la croissance économique et démographique. Nous aimons particulièrement les nouveaux quartiers de bureaux proches des gares TGV tels que Bordeaux Euratlantique par exemple. Nous sommes également investisseurs depuis longtemps à Lille, Lyon et Marseille même si les compressions de taux ont été importantes. Sur d’autres thématiques, nous accompagnons les besoins de la population avec une vision plus large en matière de localisation, en gardant à l’esprit la métropolisation pour éviter des zones qui pourraient être défavorisées par cette tendance.


KF : Vous êtes Président de l’ASPIM depuis 2016. Après une année 2017 record, quelles sont les perspectives pour 2018 en matière de collecte et comment voyez-vous évoluer les taux de distribution ? Par ailleurs, de nouvelles mesures toucheront ces prochains mois à la fiscalité du patrimoine (IFI notamment – impôt sur la fortune immobilière). De quelles façons pourraient-elles impacter l’attrait de certains placements immobiliers ?

FB: L’industrie de la gestion d’actifs immobiliers est en profonde mutation avec des enjeux liés à la consolidation du secteur, à la digitalisation de nos métiers, à une implication de plus en plus forte dans l’ISR et à un environnement fiscal et réglementaire en perpétuelle évolution. L’ASPIM a bien évidemment un rôle très important à jouer sur tous ces aspects afin d’assurer une certaine cohérence et de porter la parole de tous les acteurs auprès des différentes instances en leur apportant un éclairage différent. J’ai ainsi très vite réagi à l’annonce de l’IFI, qui stigmatise l’investissement immobilier alors même qu’il est un maillon essentiel de notre économie, créateur d’emplois et remplissant des fonctions aussi essentielles que le logement ou la réponse à des besoins nouveaux tels que le vieillissement de la population. Nous allons continuer en 2018 d’expliquer cela et l’ASPIM sera force de proposition chaque fois que cela sera nécessaire.

Concernant la collecte celle-ci devrait se poursuivre en 2018. La difficulté sera plutôt d’investir avec prudence en se basant sur les fondamentaux, mais encore une fois il reste de belles opportunités et la diversification géographique a un rôle important à jouer dans la réduction des risques.

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