Zoom sur les cabinets d'avocats - Février 2019

UNE DECENNIE DE MOUVEMENTS IMMOBILIERS EN ILE-DE-FRANCE
UNE DECENNIE DE MOUVEMENTS IMMOBILIERS EN ILE-DE-FRANCE

Près de 70 transactions par an 

Depuis 2008, les cabinets d’avocats représentent en moyenne 70 transactions en Île-de-France chaque année, toutes surfaces et tous secteurs géographiques confondus. Depuis le point haut de 2015, le nombre total de mouvements ne cesse toutefois de reculer.

Le volume des m² absorbés évolue de façon importante chaque année en fonction du nombre de grands mouvements réalisés. Après 2013, qui avait notamment vu les prises à bail de Fidal à La Défense et de CMS Francis Lefebvre à Neuilly, l’année 2017 a représenté le 2e pic le plus haut de la décennie grâce à la réalisation de trois mouvements > 5 000 m² dont Gide Loyrette Nouel sur 18 000 m² et Willkie Farr & Gallagher sur 6 700 m² dans le 8e.

L’année 2018 enregistre un recul significatif avec un volume placé et un nombre de transactions au plus bas depuis 2008.


Dynamisme des petites surfaces

Les petites surfaces (< 1 000 m²) constituent le socle de l’activité immobilière des avocats en Ile-de-France. Elles représentent ainsi 39 % du volume total placé par ce secteur d’activité en région parisienne depuis 2008. 

Moins représentée (27 %), la tranche 1 000 - 5 000 m² bénéficie toutefois d’un net regain d’activité depuis 2016.

La part des surfaces ˃ 5 000 m² est plus limitée (34 %) car dépendante des projets immobiliers d’un nombre assez restreint d’acteurs. En 2013 et 2017, ces créneaux ont toutefois représenté la majorité de l’activité locative en raison de la signature de plusieurs grandes ou très grandes transactions, à l’exemple de Gide Loyrette Nouel au 15 rue Laborde en 2017.


Paris loin devant

Paris QCA est incontestablement le secteur de prédilection des cabinets d’avocats : le QCA concentre ainsi 73 % des volumes pris à bail par des avocats depuis 2008, dont une très vaste majorité dans le 8e arrondissement.

L’accessibilité, la proximité avec les clients, les habitudes liées à l’activité des professions juridiques comme la proximité du Palais de Justice sont autant de critères favorisant l’implantation au cœur du quartier d’affaires parisien. 

Hors de Paris intra muros, le Croissant Ouest se distingue grâce aux mouvements réalisés à Neuilly-sur-Seine : la ville concentre à elle seule 48 % de l’ensemble des transactions réalisées en région parisienne hors de la capitale.


Où à Paris ?

Si Paris intra muros demeure le secteur d’implantation privilégié des utilisateurs du secteur juridique, l’analyse par arrondissement montre de grandes disparités et une évolution de la répartition de l’activité au cours des dix dernières années (2008 à 2012 versus 2013 à la fin de l’année 2018).

Si le 8e accroît sa domination, la part du 1er arrondissement est en net recul. Secteurs plus « excentrés » du QCA, les 9e et 17e arrondissements ont en revanche vu leur part progresser de façon assez nette. L’évolution observée au profit du 17e est sans doute la traduction de mouvements anticipant ou accompagnant la nouvelle implantation du TGI au sein de la ZAC Clichy-Batignolles.


Quel budget ?

La valeur moyenne de transaction observée depuis 2008 dans le cadre de mouvements de cabinets d’avocats est de 580 €/m²/an tous secteurs géographiques confondus, contre 700 €/m² en 2018. Cette valeur relativement élevée, sensiblement supérieure à celle observée tous secteurs d’activité confondus, est liée au nombre important de mouvements réalisés au sein du marché de Paris QCA. 

Le loyer top s’établit quant à lui à 810 €/m²/an. Ces dernières années, l’absorption d’opérations restructurées de grande taille a par ailleurs soutenu la hausse des valeurs.


Quel coût / ratio d’occupation ?

Nouveaux modes de travail et nouvelles technologies ont contribué à faire évoluer les bureaux des cabinets d’avocats (bureaux moins grands mais mieux conçus, plus d’espace pour le travail en équipe, etc.). Vecteur d’image auprès de la clientèle, leur aménagement des bureaux n’en demeure pas moins important et continue de représenter un poste conséquent.


Quelle qualité ?

Les surfaces neuves-restructurées représentent 34 % du volume des transactions réalisées par les avocats au cours des dix dernières années. Cette part relativement élevée a été gonflée par la réalisation de quelques grands ou très grands mouvements de regroupement ou de rationalisation sur ce type de bien (Gide Loyrette Nouel sur 18 500 m² rue Laborde, dans le 8e, en 2017).

En nombre de mouvements, les bureaux en état d’usage représentent 81 % de l’activité locative sur la période en raison du poids représenté par les transactions de petites et moyennes surfaces.


Quelles motivations ?

Les logiques de rationalisation de l’outil immobilier (43 %) et de regroupement

(41 %) sont les principaux critères de motivation des cabinets d’avocats, reflétant la priorité donnée à la réduction des coûts immobiliers et à la modernisation de leurs bureaux.

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